虚假登记是指因不动产申请人故意向不动产登记机关提供虚假材料、不动产登记机关工作人员的失误或者因不动产登记机关工作人员和不动产登记的申请人恶意串通导致不动产登记簿上关于不动产的记载存在瑕疵。