谈当前物业管理纠纷的新特点及解决途径­

物业管理是伴着城市化进程和房地产市场发展而兴起的一个行业，在城市快速迅猛发展的同时，也存在着一些亟待解决的矛盾和问题，突出表现为物业管理纠纷不断发生。这些纠纷虽然标的额小，但涉及到的面却很大，与市民的生活息息相关，直接关乎社会的稳定与和谐，本文试图从法律的视角对当前物业管理的现状进行透析，并提出防范物业管理纠纷发生的对策。

案例引出物业话题

去年11月份，某基层法院审结一起物业管理费纠纷案，判决被告人陈某（化名）补交一年的物业服务费及违约金。

此前，杨某在某小区买了一套住房后，就迁往外地女儿处暂住，此房空了两年。开发商聘请的物业公司多次在陈某的住房门上贴通知，催缴其补交物业费。陈某回来后，双方就此事宜协商未果，遂将其诉至法院。

法院经审理认为，物业服务费是公共性服务收费，比如门卫、清洁、公共部位和公共设施的维修等费用，都是为整座楼，整个小区服务的。即使某位购房人没有居住，该房产也享受到了这些服务而带来的保值和增值，房主理当为这些保值和增值承担相应的费用，判后陈某未提出上诉，并在法院干警的疏导劝说下，履行了义务。此纠纷虽然得到圆满解决，但从中不难看出因物业管理而出现的一些函待解决的问题。

纠纷特点新颖独特

物业纠纷作为新类型案件，从开始受理就呈逐年增加的趋势。这些纠纷类型相对集中，案情简单且诉讼标的额小，矛盾大。其中物业管理公司追索物业管理费用的纠纷占主导地位，占受理纠纷案件数的90%以上，而且以群体性纠纷居多。如一个小区内往往是十几、几十户拒交物业费，物业企业考虑到起诉所有欠费业主社会影响太大等因素，一般选择起诉其中少数人，然后再以生效判决为依据向其他业主追要物业费，往往也能起到示范作用。据办案法官介绍，物业纠纷案件审判中，调解率，撤诉率不高，一般调撤率维持在30%左右，这表明双方之间对立较为激烈，不易调和，由此影响社会的和谐稳定。

纠纷起因繁杂多样

物业管理纠纷的起因，主要有：

开发建设过程中遗留问题累及物业管理。如小区道路未开通，消防未验收合格，小区绿化未到位等，后转化为业主与物业公司的冲突，导致纠纷发生。

物业管理公司的服务不到位。主要体现为物业管理小平低，收费不公开，不透明，而且提供的服务不到位及管理不够规范而引发纠纷。

部分业主消费观念淡漠。一方面希望得到最好的物业管理，另一方面又不愿交“过高”的费用，一旦发现物业管理有漏洞，就以此为由不交费或少交费。

立法相对滞后。目前涉及到调整物业管理行为的立法规定性和适用性并不强，难以解决物业纠纷中不断出现的新情况和新问题。

多措并举共创和谐

物业纠纷涉及到市民的日常生活和社区的和谐稳定，且其背后隐藏着立法层面和社会层面的问题，解决这些问题，还需多措并举，方能见效。一是要建立多元化的解决纠纷机制，充分运用审判权，行政权，人民调解自治权的优势，相互配合，解决争端。二是要推进物业管理的法制化。应明确界定物业、物业管理和业主的范围以及物业管理中各方面的关系，尽快制定实施细则，以便于实际运作。三是全社会通力协作。新闻媒体要加强正确引导，客观地报道物业管理方面的问题和矛盾，形成良好的舆论环境，以消除社会不安定因素，共创相互包容，美好和谐的新社区。

             作者单位：拜泉县人民法院