【案件基本信息】

1. 裁判书字号

黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02民终2520号民事判决书

2.  案由：房屋租赁合同纠纷

3.  当事人

原告（被上诉人）：王鹏帅、孙丽英

被告（上诉人）：赵丽楠

【基本案情】

2018年1月1日，原告王鹏帅、孙丽英与被告赵丽楠签订“商铺租赁合同”，合同主要内容为：二原告将位于拜泉县金太阳小区2号楼三楼，面积为1294.21平方米房屋租赁给被告作为商用场地使用，合同约定租期为五年，前三年租金每年为300 000.00元，后二年租金再定，同时约定租赁期间取暖费、物业费、水电费由被告承担。合同签订后被告赵丽楠交纳了2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租金270 000.00元，2017年度物业费6 750.00元及2017年10月至2018年4月的取暖费49 181.00元，并用于经营“拜泉县韩盛烤肉店”，租赁房屋位于三层，唯一的通道是一部室外电梯。2018年11月26日拜泉县市场监督管理局在对该电梯进行日常监督检查时，出具的特种设备现场安全监督检查记录上记载“立即进行整改，电梯停止使用”。 “拜泉县韩盛烤肉店”于2018年1月10日注册成立，2018年12月3日注销，赵丽楠于2018年12月31日搬离该房屋。经查明，2018年10月至2019年4月期间的取暖费为49 181.00元，其中2018年10月15日至2018年12月31日期间的取暖费为20 492.00元（49 181.00元÷180天×75天=20 492.00元），2018年度物业费6 750.00元。另查，二原告为被告赵丽楠垫付房屋租赁期间使用电费7 235.00元。

【案件焦点】

1.如何认定双方房屋租赁合同的解除时间；2.房屋租赁合同解除后如何保护出租人的合法权益。

【法院裁判要旨】

黑龙江省拜泉县人民法院经审理认为：原告王鹏帅、孙丽英与被告赵丽楠之间签订的房屋租赁合同，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,对双方具有约束力。被告赵丽楠在租赁案涉房屋作为商用场地使用期间，该房屋的唯一通道即室外电梯，因存在安全隐患，被拜泉县市场监督管理局责令电梯停止使用，导致被告赵丽楠无法继续从事商业活动。原告王鹏帅、孙丽英作为出租人未尽到对租赁物的正常使用保障义务，致使被告赵丽楠不能实现租赁合同使用目的，原告王鹏帅、孙丽英已构成根本违约，作为合同相对方的被告赵丽楠有权行使法定解除权，解除租赁合同。被告赵丽楠于2018年12月31日搬离该房屋，应认定被告赵丽楠提出解除合同的具体时间。但在合同解除前，被告赵丽楠作为承租人，未按照租赁合同的约定，履行交纳承租期间的物业费及取暖费、电费义务，已构成违约，对此被告赵丽楠应承担违约责任，向房屋的出租人王鹏帅、孙丽英交纳此款。因合同已于2018年12月31日解除，对二原告要求被告给付2019年1月1日之后房屋租金以及取暖费、物业费的诉讼请求不予支持。

黑龙江省拜泉县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十条之规定，作出如下判决：

一、被告赵丽楠于本判决生效后十日内给付原告王鹏帅、孙丽英2018年10月15日至2018年12月31日期间取暖费20 492.00元（49 181.00元÷180天×75天）、2018年度物业费6 750.00元；

二、被告赵丽楠于本判决生效后十日内给付原告王鹏帅、孙丽英垫付的电费7 235.00元；

三、驳回原告王鹏帅、孙丽英的其他诉讼请求。

赵丽楠不服一审判决，提出上诉。黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院经审理认为：王鹏帅、孙丽英与赵丽楠签订的房屋租赁合同，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。因存在安且隐患，被拜泉县市场监督管理局责令电梯停止命名用，导致赵丽楠无法继续从事商业活动。王鹏帅、孙丽英作出出租人未飞翔到对租赁物的正常使用保障义务，致使赵丽楠不能实现租赁合同使用目的，王鹏帅、孙丽英已构成根本违约，作为合同相对方的赵丽楠有权行使法定解除权，解除租赁合同。赵丽楠于2018年12月31日搬离该房屋，应认定赵丽楠提出解除合同的具体时间。但在合同解除前，赵丽楠作为承租人，未按照租赁合同的约定，履行交纳承租期间的物业费及取暖费、电费义务，已构成违约，对此赵丽楠应承担违约责任，向房屋的出租人王鹏帅、孙丽英交纳此款。

黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

随着城镇建设步伐的加快，房地产业的健康发展，在城镇拥有许多资金的居民，把手中的余钱拿出来购买商业用房，发挥商品房的效益，或者自营或出租给他人进行商业经营，增加自己的收入。房屋出租人和承租人的维权意识的增强和城镇房地产业的快速发展，涉及房屋租赁纠纷的案件呈现出增长的态势，出租人和承租人之间因约定不明，或者在履行租赁合同时，双方发生合同未能约定的情形存在，导致承租方无法继续承租使用房屋，而出租方置之不理情形时常存在，进而导致该类纠纷经常发生。

依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，作出房屋租赁合同的出租方负有保障出租的房屋保障正常使用的目的，在出租方不能保障租赁物正常使用目的，导致承租方无法实现合目的，承租方有权解除合同。但合同解除前，承租方仍应按照租赁合同的约定，承担承租期间的物业、取暖、电费给付义务。就本案而言，王鹏帅、孙丽英作为出租方未保障租赁房屋的正常使用，引起承租方赵丽楠解除合同。虽然赵丽楠享有解除租赁合贩法定解除权，但赵丽楠在行权时，不能侵犯王鹏帅、孙丽英的合法权益，对王鹏帅、孙丽英要求给付承租期间取暖费、电费、物业费的诉讼请求应予支持。

      编写人：黑龙江省拜泉县人民法院     张晓冬