从一起撤销房屋登记案件的处理
看善意取得制度在行政审判中的法律适用
刘丽萍 张喜军
吴海于2010年8月6日因病死亡，留有111、64平方米的楼房一处，其写有遗书一份，主要内容是外欠账明细和给两个女儿及母亲的份额，并由其妹妹吴小燕“料理”该房产。2011年4月7日，第三人李波经与吴小燕协商，购买了该诉争房屋，房款29万元已全部付清，并到房产处办理了过户手续，换发了产权证。吴海的两个女儿知情后，认为第三人李波、吴小燕的行为侵犯了其合法权益，以被告房产处办证程序违法为由，向法院主张权利，要求撤销被告房产处给第三人李波发放的房屋产权证。法院经审理认为，第三人李波取得的诉争房屋，交付了相应的价款，并已实际占有和使用，符合善意取得的构成要件，尽管被告房产处在办证时程序违法，如撤销会直接损害善意第三人李波的合法权益。为保证交易安全，认定被告房产处房屋登记违法的同时，作出不予撤销的裁决。由此引发笔者对行政审判中，能否适用善意取得制度更多的法理思考。
《物权法》第一百零六条规定的不动产善意取得制度，在房屋登记行政诉讼案件中能否适用善意取得制度意见不一，争议较大。一般认为，善意取得制度是物权特别取得的一项重要民法制度，它调整的是平等主体之间的财产关系，只在权利人取得物权是否为善意取得的民商事案件中适用。那么行政诉讼的目的和宗旨在于解决行政机关与相对人之间的争议，审查的是具体行政行为的合法性，不对行政行为的基础民事行为进行审查，因此在行政案件审理中不适用善意取得制度。而有的则认为，行政审判同样肩负着维护交易安全、保护善意第三人合法权益的职责，善意取得制度可以适用于行政案件的审理。
善意取得的构成要件有四个：1、出让人系无权处分人；2、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；3、以合理的价格转让；4、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。善意取得制度的适用，目的是侧重维护善意受让人的利益，促进交易安全。当所有权人与善意受让人发生权利冲突时，侧重保护善意受让人。
在《物权法》实施之前，尽管最高人民法院在《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》中提及了“法院在行政审判过程中，可在查清事实的基础上依法确认善意取得”的规定。司法实践中，法院在审理房产行政登记案件时，往往会依照行政诉讼法的规定，只对被诉行政行为的合法性进行审查，不审查转移登记的民事法律关系是否真实、合法，对相对人提供虚假材料进行登记或者行政机关疏于审查予以登记的情况，一般会作出撤销房产登记的判决。其结果就是原房产善意受让人无法取得该房产的所有权，其损失只能通过民事诉讼的途径向无处分权人要求赔偿。
在行政诉讼中，对房产登记这一具体行政行为的合法性进行审查时，必然会涉及转移登记的民事法律关系是否真实、合法。对该法律关系的审查虽属于民事审判的范畴，但如果在房产登记行政诉讼中一味的排斥对该民事法律关系真实性、合法性的审查，可能会带来以下几个弊端：
一方面浪费司法资源。在行政审判实践中一味地排斥对民事关系真实性、合法性审查的话，可能会导致“一个纠纷、两种程序、多次诉讼”的结果，这种“马拉松”式的审判方式不仅浪费了有限的司法资源，而且还增加了当事人的诉讼成本和诉累。
另一方面影响法院裁判的公信力。不动产物权登记纠纷往往涉及到公法和私法两大领域，当事人有权同时提起行政诉讼和民事诉讼。不同法院或同一法院的民庭和行政庭对民行交叉案件的处理结果可能出现相互矛盾的情况。最终的结果是影响了案件的质量和法院的裁判权威。
尽管行政诉讼与民事诉讼在主体资格、审查范围、举证责任、归责原则、判决内容上都有较大的区别，但是，两种诉讼最终的价值目标是一致的：公平公正及效率。笔者认为，基于公信力，保护善意第三人的合法权益、维护市场交易安全的目的，在房产登记行政诉讼中，应对涉及转移登记的民事法律关系是否真实、合法进行审查，适用善意取得制度。若房屋已经被第三人购买并善意取得，即便产权登记机构作出的登记是违法的，也不应撤销。对原房屋所有权人的损失，可以向无处分权人及进行违法登记的房屋登记机构主张赔偿。
基于物权法中的“善意取得”制度相衔接的目的，2010年11月18日起实施的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》增加了“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定。唯此才能真正实现法院在对行政机关实施司法监督的同时，保护善意第三人的合法权益、维护市场交易安全的目的，并可以保证行政审判和民事审判裁判结果的一致，从而避免“一个纠纷、两种程序、不同结果”的尴尬局面。
如果在房产登记行政案件审理时，不考虑买受人是否为善意取得的问题，那么《物权法》规定的善意取得制度就失去意义，这显然与物权法立法意图是不相符的。所以行政审判中，不能完全排斥善意取得制度的适用，从而更好地维护交易安全，依法维护善意第三人的合法权益。
